商品房回购是指开发商与购房人或贷款人签订合同，承诺在一定期限内按一定投资回报率或按照合同约定予以回购商品房的行为。其参与者包括开发商、购房者和贷款人。商品房回购的标的是商品房，不包括房改房、集资房、拆迁房、国有直管公房及私人所建住宅等非开发商开发的房屋。商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。
1.商品房回购的主要参与者包括开发商、购房者和贷款人。商品房回购的回购合同，有可能是开发商同回购房人签订，如开发商对购房人承诺：购房人购买商品房的，在经过多少年以后，由开发商按一定的投资回报率予以回购；有可能是开发商同贷款人签订，如开发商对贷款人承诺：当购房人连续几个月不能还款，贷款人变卖抵押房屋时，由开发商予以回购；还有可能是开发商同购房人、贷款人三方一起签订，如合同约定：当购房人连续几个月不能还款，贷款人要求开发商对该商品房予以回购，开发商则按照合同约定予以回购，这种在实践中比较多见。2，商品房回购的标的是商品房，包括预售商品房和现售商品房。实践中，除商品房之外，其他房屋也有可能存在回购的问题，如房改房特别是购房人只享有部分产权的房改房，在购房五年后进入市场交易时，原单位在同等条件下享有优先购买权，如果单位从购房人手中将该房改房买回，实质上也属于回购。因此，商品房回购的标的只指开发商开发的向社会发售的商品房，而不包括房改房、集资房、拆迁房、国有直管公房及私人所建住宅等非开发商开发的房屋。3，商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。在这里，开发商由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确定。
商品房回购的法律风险与防范建议
商品房回购是指房地产开发企业将已经出售的商品房再行收购,以达到促销、回笼资金等目的。虽然商品房回购在一定程度上能够促进房地产市场的发展,但也存在一些法律风险。
首先,商品房回购可能涉及到土地使用权的问题。如果商品房回购的商品房所占用的土地使用权存在抵押或者查封等限制,那么在回购过程中可能会涉及到土地使用权的处置问题,需要满足相关法律法规的规定。
其次,商品房回购涉及到购房者的权益。在商品房回购过程中,购房者可能会因为房价下跌或者其他原因而要求房地产开发企业承担一定的赔偿责任。对于房地产开发企业来说,需要充分了解购房者的权益,并在合同中进行明确。
最后,商品房回购可能存在合同纠纷。在商品房回购过程中,可能会涉及到合同纠纷,比如回购合同与出售合同之间的矛盾等。因此,在回购合同中需要进行充分约定,以降低合同纠纷的风险。
为了防范商品房回购的法律风险,建议房地产开发企业在进行商品房回购时,充分了解相关法律法规的规定,并在合同中进行明确。同时,建议购房者也要充分了解自己的权益,并在合同中进行明确。最后,建议房地产开发企业在商品房回购前,充分了解土地使用权的情况,以避免在回购过程中产生土地使用权的问题。
商品房回购作为一种促销、回笼资金的方式,虽然在一定程度上能够促进房地产市场的发展,但也存在一些法律风险。因此,在商品房回购过程中,建议房地产开发企业充分了解相关法律法规的规定,并在合同中进行明确。同时,购房者也要充分了解自己的权益,并在合同中进行明确。最后,建议房地产开发企业在商品房回购前,充分了解土地使用权的情况,以避免在回购过程中产生土地使用权的问题。
《中华人民共和国民法典》第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
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